Вплоть до сентября 2024 года ипотечное жильё при введении реализации имущества должника подлежало продаже на торгах, даже если оно было единственным жильем. С вступлением в силу ст. 213.10-1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ появилась возможность сохранить квартиру. Если у заемщика или членов его семьи, помимо жилого помещения, находящегося в ипотеке, есть в собственности другая подходящая для проживания недвижимость, то, как правило, реализуется залоговое имущество, а без обременения остается должнику и его семье.
Внесудебное банкротство через МФЦ невозможно при наличии залогового имущества, так как одно из требований прохождения внесудебного банкротства — отсутствие у должника имущества, которое можно реализовать
для расчёта с кредиторами. Исключение – единственное не залоговое жилье. Таким образом банкротство с ипотечным имуществом возможно только
при судебном банкротстве через арбитражный суд.
Теперь при судебном банкротстве существует два способа сохранения залогового имущества – заключение мирового соглашения и утверждение локального плана реструктуризации выплат по залоговому обязательству.

Мировое соглашение – это соглашение между банком и заемщиком, регламентирующее порядок исполнения обязательств по ипотечному имуществу. Таким образом за заемщиком сохраняется единственное жильё, а кредитор обязуется не реализовывать залоговое имущество, при этом постепенно возвращая сумму выданной ипотеки. Важно, что если в банке, который владеет залоговым имуществом, есть потребительские кредиты, то действие мирового соглашения не распространяется на такие обязательства, мировое соглашение регламентирует только порядок выплат за залоговое имущество.
Важно понимать, что в случае, если ипотека бралась до внесения изменения в Закон, то за должником сохраняется право добиваться мирового соглашения.

Законом предусмотрено, что должник без привлечения третьего лица имеет право осуществлять выплаты по условиям мирового соглашения, однако необходимо понимать, что банк будет склонен отказать в его заключении, обосновывая это тем, что должник не сможет существовать на прожиточный минимум выплачивая ипотеку (процедура реализации при банкротстве предполагает оставление должнику только прожиточного минимума, вне зависимости от его официальной заработной платы). Таким образом, есть риск просрочки, а находясь в процедуре банкротства, банк в праве добиться реализации залогового имущества, ссылаясь на нарушение мирового соглашения. При этом не имеет значения факт, что залоговое имущество является единственным жильем.
Законодательство не обязывает банк-залогодержателя идти
на заключение мирового соглашения. Банк, как правило, заинтересован
в сохранении обязательства за должником, поскольку исходя из новых условий, должник будет продолжать вносить денежные средства
за ипотечную недвижимость, таким образом, банк не будет нести финансовые потери. В случае реализации данного объекта недвижимости, банк будет нести убытки в связи с простоем недвижимости. Срок реализации и поиск новых плательщиков может затянуться. Однако каждый случай индивидуален
и требует детального рассмотрения.
В случае, если банк настаивает на реализации и не согласен
с заключением мирового соглашения, то есть альтернативный способ взаимодействия с кредитором - локальный план реструктуризации.
Локальный план реструктуризации утверждается арбитражным судом на основе предоставленного плана, подготовленного должником, в котором он предлагает график выплат по своему залоговому обязательству.
После достижения компромисса между банком и должником, план утверждается. Его срок может составлять от 3 лет до срока, указанном
в договоре об ипотеке.
Суд анализирует несколько факторов, на основании которых принимает решение, а именно состав семьи, доход должника, наличие просрочек, добросовестность, оставшийся срок выплат по договору.
Условия для заключения локального плана такие же, как и для мирового соглашения.
По своей сути разница между мировым соглашением и локальным планом реструктуризации заключается либо в добровольном согласии кредитора пойти навстречу, либо его принуждении судом к сохранению единственного жилья должника, при условии объективно исполнимого плана.
Наиболее важное обстоятельство при банкротстве с наличием залогового имущества – это банк-залогодержатель. Самые лояльные банки – Сбербанк и Совкомбанк. Эти банки идут на заключение мирового соглашения и с ними, как правило, не возникает каких-либо проблем при условии, что должник добросовестный. Альфа-Банк с трудом идет на заключение мирового соглашения. ВТБ же практические не идет на встречу должнику-заемщику, одобряя мировое соглашение. Таким образом, работа с двумя последними банками происходит в основном ведется посредству локального плана реструктуризации, что занимает больше времени и усилий.